FAQ
1 - L'immobilier fractionné
L’immobilier fractionné est un concept d’investissement novateur qui permet à plusieurs personnes de financer collectivement des biens immobiliers.
Ces « Parts d’Appart » sont converties en obligations qui vous permettent :
- d’investir avec une somme plus faible (à partir de 100€)
- d’accéder à des investissements de meilleure qualité
- de diversifier ses investissements dans plusieurs logements sans multiplier les crédits
- de percevoir les loyers sans aucune gestion des locataires
- de récupérer votre capital et la potentielle plus-value à la revente (sous réserve d’une cession du prix du bien à une valeur supérieure à l’achat initial)
C’est un moyen facile et accessible de diversifier son épargne sur un support immobilier.
Part d’Appart permet d’accéder à l’immobilier locatif fractionné à partir de 100 €.
Nous sourçons et sélectionnons des biens selon un cahier des charges poussé : Emplacement, tension locative, projets de développement de la commune, qualité de bâti, performances énergétiques…
Cette approche nous permet d’adosser au bien un maximum de garanties pour pérenniser votre investissement.
Rien de plus simple, il suffit de vous créer un compte, de remplir un « KYC » (Know Your Customer) et créditer votre compte.
Lorsqu’un bien vous intéresse, vous choisissez le montant à investir et signez le contrat obligataire. C’est tout !
Nous nous chargeons du reste.
Nous réservons le bien auprès d’un promoteur via la signature d’un contrat « VEFA » et ouvrons la collecte. Lorsqu’elle est terminée, nous transmettons l’information à notre notaire pour enclencher l’achat du bien.
La régularisation de l’acte notarié interviendra sous 2 mois après la fin de période de collecte.
Investir dans la pierre est une valeur refuge.
Mais accéder à l’immobilier locatif standard n’est pas aisé : Trouver un bien est chronophage, nécessite de maitriser les « bons » emplacements. Il faut ensuite passer la barrière du financement, gérer l’administratif, rénover si besoin, trouver le locataire, gérer les travaux, etc…
L’immobilier fractionné permet d’accéder à l’investissement dans la pierre, sans ces inconvénients :
Vous investissez à partir de 100€, sur le montant que vous souhaitez consacrer au projet. Pour le reste ? Nous gérons et vous informons étape par étape de l’avancée de votre investissement.
C’est simple, accessible et sans mauvaise surprise.
Nous avons fait le choix d’investir sur des biens de qualité et entretenus, en cœur de métropole. Cette stratégie nous permet :
– de vous proposer des biens pérennes, sans gros travaux.
– de profiter d’une copropriété qui ne subira pas non plus de travaux couteux durant la détention du bien
– de garantir des emplacements à forte tension locative, nous permettant ainsi de souscrire aux meilleures garanties locatives du marché
Les rendements prévisionnels sont calculés afin d’être au plus prêt de la réalité.
Notre expertise nous permet d’anticiper au mieux l’ensemble des revenus, frais et charges dont il faut tenir compte pour proposer ces rendements.
Pour le calcul de la rentabilité nette issue de la location du bien :
Nous déduisons des loyers bruts : Charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, assurance sur les loyers, provision pour petits travaux.
Pour le calcul de la potentielle plus-value à la revente : Il s’agit du prix de cession envisagé déduit des frais d’acquisition. Tout simplement.
2 - Gestion des biens
Part d’Appart a choisi de s’adosser à l’expertise de 2 partenaires à forte antériorité.
Dès l’acquisition du bien, nous souscrirons :
Soit à un bail commercial avec le gestionnaire GESTETUD,
Soit à un mandat de gestion avec l’agence de gestion COSIALIS qui se chargera pour nous de :
- la mise en location des biens
- la gestion locative (encaissement des fonds, gestion des locataires en place)
La signature de ce mandat nous permet d’accéder aux meilleures garanties locatives du marché :
En cas d’impayés, l’assurance couvre le loyer à 100% dans la limite de 90000€
En cas de détériorations immobilières, dans la limite de 10000€
En cas de litige juridique, dans la limite de 6000€
En cas de vacance locative, jusqu’à 6 mois d’absence de locataire avec un mois de franchise
Les locataires sont sélectionnés sur critères objectifs : Stabilité de la situation et revenus.
A réception du dossier complet, notre partenaire étudie les informations transmises, émet un contrôle de références. Si le dossier est validé, il est transmis à l’assurance pour une double vérification. S’il est accepté par l’assurance, le locataire est sélectionné.
Les loyers fixés tiennent compte de deux éléments :
- Les moyennes du marché constatées sur le secteur
- Les éventuels plafonds de loyer prévus selon la zone d’implantation du bien.
C’est le partenaire qui gère l’entretien du logement.
Lorsque celui-ci est occupé, il revient au locataire de s’assurer du bon entretien de son logement, et de revenir vers le gestionnaire lorsque de petits travaux de réparation sont envisagés. S’il tiennent de l’ordre de la vétusté ou du dysfonctionnement, la charge incombe au propriétaire. Tous les petits travaux de « confort » sont à la charge du locataire.
Les parties communes sont, elles, également gérées par notre partenaire qui s’assure du bon vieillissement de la résidence.
C’est un des avantages d’investir dans le neuf : Pas ou peu de travaux sur le logement privatif, et de faibles charges de copropriété pour la gestion de la résidence.
Grâce à l’expertise de ses partenaires, Part d’Appart bénéficie des meilleures garanties locatives du marché.
Si le bail est sous bail commercial, le gestionnaire s’engage à reverser les loyers conformément au bail, que le logement soit occupé ou non.
Si le bien est loué nu, nous souscrivons à une assurance qui couvre :
– Les impayés à 100% dans la limite de 90000€
– La détérioration immobilière dans la limite de 10000€
– Une assistance juridique en cas de litige, dans la limite de 6000€
– La vacance locative jusqu’à 6 mois d’absence de locataire avec un mois de franchise
Part d’Appart mettra à votre disposition un »CRG » (Compte Rendu de Gestion) émis trimestriellement sur votre Espace Personnel faisant apparaitre l’ensemble des mouvements au débit et au crédit de notre compte propriétaire souscrit auprès de notre gestionnaire.
3 - Financier
Chez Part d’Appart nous avons fait le choix de la transparence et de l’efficience.
Les rendements annoncés sont calculés au plus juste, grâce à une expertise immobilière de longue date, et tiennent compte des moyennes de charges constatées sur des biens équivalents au cours des 10 dernières années.
Les rendements attendus se situent entre 5 et 9%.
Les revenus nets sont reversés dans leur intégralité aux investisseurs.
Les loyers nets sont la différence entre le loyer perçu et l’ensemble des charges.
Les différentes charges peuvent correspondre à :
Frais de gestion,
Frais d’assurance locative
Charges de copropriété
Assurance propriétaire non occupant
Provision entretien du logement
Provision frais de relocation, …
L’investissement locatif est à considérer sur du moyen terme.
Une perspective de plus-value est envisagée sous 5 à 10 ans après acquisition du bien.
Chez Part d’Appart, nous avons fait le choix de différencier « Date butoir » et « date d’échéance ».
Cela signifie que Part d’Appart étudiera annuellement les prix du marché à compter de la 5ème année de détention, et proposera aux investisseurs une date d’échéance la plus favorable pour eux.
Au plus tard, Part d’Appart s’engage à revendre le bien à la date « Butoir » soit au plus tard 15 ans après son acquisition.
4 - Fiscalité
Les loyers nets sont versés au prorata de vos parts sur votre Espace Personnel. Ces sommes peuvent être stockées ou réinvesties.
Elles seront soumises à la « Flat Tax » au cours de l’année où vous les encaisserez. Vous déclarerez alors ces revenus à l’Administration.
Lorsque vous déciderez de virer les loyers perçus sur votre compte, un mail de confirmation vous sera transmis et fera office de justificatif fiscal pour l’Administration.
Nous resterons bien entendu à votre disposition pour la transmission de tout autre justificatif demandé par l’Administration.
5 - Règlementaire, légal
Nous avons choisi de diviser la valeur du bien en « parts » dont le sous-jacent est une émission obligataire.
Ce format, couplé à une garantie hypothécaire, vous assure que les fonds provenant des loyers et de la revente du bien soient utilisés exclusivement au remboursement des intérêts et du capital investi.
La protection de vos données est l’une de nos priorités. Vous pouvez consulter notre politique de confidentialité disponible en pied de page pour plus d’informations.
Vous pouvez revendre à tout moment vos obligations directement à une personne de votre choix. Part d’Appart proposera très prochainement un tableau d’affichage dans lequel figureront les propositions d’achat et de vente des obligations par les investisseurs.