Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie prisée par de nombreux Français pour générer des revenus complémentaires et se constituer un patrimoine. Cependant, la fiscalité de l’immobilier locatif est un élément central à anticiper pour garantir la rentabilité de votre investissement. Avec les évolutions attendues en 2025, il est essentiel de comprendre les dispositifs fiscaux en vigueur, ceux supprimés ou modifiés, ainsi que les points d’attention pour optimiser vos revenus locatifs.
Les régimes fiscaux en vigueur pour l’immobilier locatif en 2025
La fiscalité de l’immobilier locatif repose sur plusieurs régimes fiscaux adaptés à la nature du bien (meublé ou non meublé) et aux revenus générés. Voici les principaux dispositifs à connaître.
1. La location non meublée : la catégorie des revenus fonciers
Les revenus tirés d’une location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec deux régimes fiscaux principaux :
- Le régime micro-foncier : ce régime est accessible si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers déclarés, couvrant les frais de gestion et charges diverses. Cependant, aucune autre déduction n’est possible.
Application : pour des loyers annuels de 10 000 €, vous serez imposé sur 7 000 € (10 000 € - 30% d’abattement).
- Le régime réel : obligatoire si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre bien (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) de vos revenus fonciers. Si vos charges excèdent vos revenus, cela génère un déficit foncier reportable sur les années suivantes, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
Application : pour des loyers annuels de 20 000 €, avec 8 000 € de charges déductibles, vous serez imposé sur 12 000 €.
2. La location meublée : entre régime micro-BIC et régime réel
Les revenus d’une location meublée sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options :
- Le régime micro-BIC : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir vos charges, ce qui simplifie la déclaration.
Application : pour des loyers annuels de 15 000 €, vous serez imposé sur 7 500 € (15 000 € - 50% d’abattement).
- Le régime réel : obligatoire au-delà du seuil de 77 700 €, ou optionnel en deçà, ce régime permet de déduire toutes les charges réelles ainsi que l’amortissement du bien et des meubles. Il est souvent plus avantageux pour maximiser la rentabilité fiscale, notamment pour les investissements récents ou nécessitant des travaux importants.
Application : pour des loyers annuels de 40 000 €, avec 15 000 € de charges déductibles et 5 000 € d’amortissement, vous serez imposé sur 20 000 €.
Les dispositifs fiscaux spécifiques à l’investissement locatif en 2025
La fin du célèbre Dispositif Pinel
C’est l’annonce de l’année dans le secteur de l’immobilier locatif : le dispositif Pinel, qui a encouragé les investisseurs à acquérir des biens neufs pour bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location (6, 9 ou 12 ans), prendra fin en décembre 2024. En 2025, il sera remplacé par le Pinel+, réservé à des biens répondant à des critères environnementaux et de qualité élevés. Les taux de réduction d’impôt sont similaires, mais les exigences en matière de performances énergétiques renforcent le coût d’acquisition.
Le Dispositif Denormandie : pour les biens anciens à rénover
Le dispositif Denormandie reste en vigueur en 2025 et offre une réduction d’impôt pour l’achat de biens anciens à rénover dans certaines zones éligibles. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ce dispositif est intéressant pour ceux souhaitant combiner valorisation de patrimoine et avantage fiscal.
Le Régime monuments historiques
Pour les investisseurs souhaitant acquérir et rénover des biens classés, le régime des monuments historiques permet de déduire l’intégralité des dépenses de rénovation, sans plafond, du revenu global du foyer fiscal. Cela reste une solution attractive pour les gros investisseurs.
Les charges et prélèvements sociaux à anticiper
En plus de l’impôt sur le revenu, vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux, actuellement fixés à 17,2%. Ces prélèvements s’ajoutent à l’imposition, ce qui peut significativement réduire votre rentabilité nette.
Pour optimiser vos revenus, veillez à bien choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel selon vos charges, et à maximiser les déductions fiscales permises par votre situation.
Fiscalité de l’immobilier locatif : à quoi faut-il faire attention en 2025 ?
Respectez les normes énergétiques : les biens classés F ou G (passoires thermiques) seront progressivement interdits à la location. Prévoir des travaux pour améliorer la performance énergétique peut générer des déficits fonciers, mais cela représente un coût à anticiper.
Le choix entre les régimes fiscaux dépend de vos revenus locatifs. Si vos revenus sont proches des seuils (15 000 € pour le micro-foncier ou 77 700 € pour le micro-BIC), simulez l’impact fiscal pour éviter des surprises.
Restez au fait des évolutions des dispositifs fiscaux : ils peuvent évoluer ou disparaître. Restez informé pour profiter des opportunités en temps voulu.
L'avis d'expert : location vide ou meublée ? La location meublée et son régime réel permettent souvent des avantages fiscaux plus conséquents et des rendements supérieurs mais la gestion est plus contraignante (rotation des locataires, entretien du mobilier) et l'investissement initial plus élevé pour meubler le bien. Si vous cherchez à optimiser votre fiscalité, la location meublée avec le régime réel est souvent plus intéressante pour de l'immobilier locatif, notamment pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000 €. Pour une gestion simplifiée, la location vide peut être préférable.
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