Investir dans l’immobilier quand on est débutant, ça peut paraître compliqué ! Mais une fois quelques notions indispensables comprises, il est tout à fait possible de faire de bons investissements pour commencer à constituer un patrimoine immobilier. Débutants, Part d’Appart vous a préparé ce petit guide pour vous aider à faire vos premiers investissements immobiliers.
Investir dans l’immobilier quand on est débutant
Qu’est-ce que l’investissement immobilier ?
L’investissement immobilier consiste à acquérir des biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, locaux commerciaux) dans le but de générer un revenu (loyers) et/ou de réaliser une plus-value à la revente. Les investisseurs peuvent choisir d’acheter des biens pour les louer à des particuliers ou à des entreprises, ou d’acheter des propriétés pour les rénover et les revendre à un prix plus élevé.
Pourquoi investir dans l’immobilier ? Avantages et inconvénients
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Avantages
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Inconvénients
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Revenus passifs (génération de revenus réguliers grâce aux loyers)
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Gestion locative (temps et énergie nécessaires pour gérer les locataires et les biens)
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Appréciation du capital (augmentation de la valeur des biens avec le temps)
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Risque de vacance locative (périodes sans locataires entraînant une perte de revenus)
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Effet de levier (utilisation d'emprunts pour augmenter la capacité d'investissement)
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Frais et taxes (frais d'achat, frais de notaire, taxes foncières, et charges diverses)
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Protection contre l'inflation (augmentation des loyers et de la valeur des biens en fonction de l'inflation)
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Moins de liquidité (difficulté à vendre rapidement en cas de besoin de liquidités)
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Diversification (réduction du risque global du portefeuille grâce à une diversification)
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Risques de marché (fluctuations de la valeur des biens en fonction des conditions économiques)
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Avantages fiscaux (incitations fiscales et déductions pour les investisseurs)
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Stabilité et prévisibilité (investissement généralement plus stable que les actions)
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Comparaison avec d’autres types d’investissements
L’investissement immobilier offre plusieurs avantages par rapport aux autres types d’investissements. Il génère des revenus réguliers et stables sous forme de loyers, offrant une meilleure visibilité par rapport aux dividendes des actions et aux intérêts des obligations. De plus, l’immobilier bénéficie souvent d’une appréciation du capital à long terme, particulièrement dans les zones à forte demande. L’effet de levier, permettant d’emprunter pour acheter des biens, est également plus accessible et couramment utilisé dans l’immobilier, augmentant ainsi la capacité d’investissement des particuliers.
En termes de protection contre l’inflation, l’immobilier est particulièrement avantageux car les loyers et la valeur des biens augmentent généralement avec l’inflation. Bien que l’immobilier nécessite une gestion active, cette tâche est souvent déléguée à des agences de gestion immobilière.
L'avis d'expert : à qui correspond l'investissement immobilier ? L'investissement immobilier est idéal pour : - Les investisseurs à long terme, ceux qui cherchent à construire un patrimoine solide avec des revenus réguliers et une appréciation du capital sur plusieurs années. - Les personnes recherchant des revenus passifs, ceux qui souhaitent générer un flux de trésorerie stable pour compléter leurs revenus ou préparer leur retraite. - Les investisseurs avec une tolérance modérée au risque, ceux qui préfèrent un investissement moins volatile que les actions, offrant une certaine stabilité. - Les personnes ayant une capacité d'emprunt et peuvent obtenir des prêts à des taux favorables, utilisant l'effet de levier pour augmenter leur capacité d'investissement. - Les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille, ceux qui possèdent déjà des actions ou des obligations et veulent réduire leur risque global en ajoutant des actifs immobiliers. A noter : L'investissement immobilier est d'autant plus intéressant si vous pouvez tirer parti des dispositifs fiscaux pour réduire leur impôt tout en investissant !
Les types d’investissement immobilier
Immobilier résidentiel (appartements, maisons) : Achat de biens destinés à être habités, offrant une forte demande et un potentiel d’appréciation élevé.
Immobilier commercial (bureaux, commerces) : Investissement dans des biens utilisés par des entreprises, offrant des contrats de location plus longs et stables.
Immobilier locatif (résidentiel et commercial) : Achat de biens pour les louer, générant des revenus passifs réguliers avec un potentiel de diversification.
Immobilier de vacances et locations saisonnières : Achat de biens dans des zones touristiques pour les louer à court terme, offrant des revenus élevés en haute saison.
Immobilier fractionné et crowdfunding immobilier : Investissement dans une partie d’un bien immobilier via des plateformes en ligne, permettant une accessibilité financière et une diversification facile.
Des rendements faibles, mais pas avec Part d'Appart ! Notre connaissance du marché nous permet de vous proposer des biens à un rendement de 7%, soit bien supérieur à la moyenne pour ce type de placement.
L'avis d'expert Comment savoir lequel me correspond ? Voici quelques questions à considérer 1. Quels sont vos objectifs d'investissement ? - Si vous cherchez des revenus stables et un potentiel de valorisation, l'immobilier locatif (résidentiel ou commercial) pourrait être idéal. - Si vous souhaitez diversifier votre portefeuille avec un faible investissement initial, l'immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier sont de bonnes options. - Si vous visez des revenus élevés mais saisonniers, l'immobilier de vacances et les locations saisonnières peuvent être appropriés. 2..Quelle est votre tolérance au risque ? Les biens immobiliers résidentiels et commerciaux avec des contrats de location longue durée offrent une stabilité plus grande. L'immobilier locatif résidentiel peut varier selon la demande locative et les conditions du marché, tout comme les locations saisonnières. 3. Quel est votre budget d'investissement ? - Budget élevé : L'immobilier résidentiel et commercial nécessitent généralement un capital initial plus important. - Budget modéré : L'immobilier locatif peut être plus accessible selon la localisation et la taille du bien. - Budget faible : L'immobilier fractionné et le crowdfunding permettent d'investir avec des montants plus modestes, répartis sur plusieurs projets. 4. Quelle est votre disponibilité pour la gestion des biens ? - Si vous avez peu de temps pour gérer vos investissements, l'immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier nécessitent moins de gestion active. - Si vous êtes prêt à vous engager dans la gestion locative, l'immobilier locatif ou de vacances peut être rentable. - Pour ceux qui préfèrent déléguer, les biens commerciaux avec des contrats de location longue durée et la gestion déléguée à des agences peuvent être une option. L'investissement fractionné offre aussi ces avantages. 5. Connaissez-vous bien le marché immobilier ? - L'immobilier résidentiel, commercial, et locatif requiert une bonne compréhension du marché pour faire le bon achat immobilier. - Commencer avec l'immobilier fractionné ou le crowdfunding peut offrir une introduction à l'investissement immobilier sans nécessiter une connaissance approfondie.
Comment débuter dans l’investissement immobilier ?
Comprendre les concepts clés de l’investissement immobilier
Rendement
Le rendement est le ratio entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût total. Il mesure la rentabilité de l’investissement, permettant de comparer différentes opportunités.
La rentabilité locative est égal à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportés au prix d’achat du bien. La formule de calcul du rendement locatif est donc : [ (loyer mensuel x 12) / Prix d’achat du bien ] x 100.
Attention, ce calcul permet d’obtenir le rendement brut. Il est incomplet, car il ne prend pas en compte l’ensemble des charges auxquelles vous allez devoir faire face en devenant propriétaire d’un bien immobilier locatif. Pour cela, il faut y soustraire les charges :
- Les charges locatives non récupérables (dépenses d’amélioration de l’immeuble qui contribuent à augmenter la valeur de votre bien locatif)
- la taxe foncière
- Les dépenses pour travaux (ravalement de façade, changement de chaudière, etc…)
- Les frais de gestion et assurances
- Les intérêts d’emprunt en cas d’achat à crédit
Cash flow (ou flux de trésorerie)
Le cash flow est la différence entre les revenus locatifs perçus et les dépenses liées à la propriété (hypothèque, taxes, entretien, etc.).
Il indique la liquidité de l’investissement. Un cash flow positif signifie que le bien génère plus de revenus qu’il n’en coûte.
Exemple : le cash-flow mensuel d’un bien loué à 1200€ par mois :
Loyer mensuel : 1200€
Charges mensuelles :
- Mensualité de remboursement du prêt : 900€
- Charges afférentes au bien (taxes, entretien, assurances, etc.) : 200€
- Calcul des charges totales mensuelles : 900€ (mensualité) + 200€ (charges) = 1100€
Calcul du cash-flow mensuel :
- Cash-flow mensuel = Recettes mensuelles – Charges mensuelles
- Cash-flow mensuel = 1200€ – 1100€ = 100€
Le cash-flow mensuel est donc de 100€, ce qui représente la rente immobilière générée par ce bien.
L'avis d'expert Générer un cashflow positif n’est jamais une mauvaise chose en immobilier locatif, et c’est évidemment un objectif à se fixer. Cependant, avoir un cashflow négatif n’est pas une mauvaise chose per se, et peut être partie intégrante d’une stratégie d’investissement. Un sujet que nous vous détaillerons dans un autre article !
Valorisation
La valorisation est l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier au fil du temps. Elle contribue à l’appréciation du capital, permettant de réaliser une plus-value à la revente du bien.
Effet de levier
L’effet de levier consiste à utiliser l’emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier, augmentant ainsi le pouvoir d’achat de l’investisseur. Il permet de contrôler des actifs de grande valeur avec un capital initial limité, amplifiant potentiellement les gains (mais aussi les pertes).
Comment évaluer un bien immobilier quand on est débutant ?
Évaluer un bien immobilier est une étape cruciale avant de décider d’investir.
Avant d’investir
Quelle est votre situation financière ?
Quelle est ma capacité d’emprunt et quel montant puis-je emprunter ?
Connaître votre capacité d’emprunt vous permet de déterminer combien vous pouvez investir dans l’immobilier sans compromettre votre stabilité financière.
Ce qu’il faut considérer : Votre revenu annuel, votre taux d’endettement, votre historique de crédit, et les conditions actuelles des prêts immobiliers (taux d’intérêt, durée du prêt).
Quel est le montant de l’apport personnel que je peux mobiliser ?
Un apport personnel conséquent peut améliorer vos conditions de prêt et réduire vos mensualités, améliorant la rentabilité de votre investissement.
Ce qu’il faut considérer : Vos économies disponibles, la possibilité d’utiliser des fonds d’autres investissements, et la prudence de conserver un fonds d’urgence.
Si vous n’avez pas d’apport, l’immobilier fractionné ou le crowdfunding immobilier est idéal pour investir à plusieurs dans un bien sélectionné par des experts immobiliers !
Quels seront les coûts d’acquisition et de possession du bien ?
Évaluer tous les coûts associés à l’achat et à la gestion du bien permet de calculer avec précision le rendement net de votre investissement.
Ce qu’il faut considérer : Frais de notaire, frais d’agence, taxes foncières, coûts de rénovation, charges de copropriété, frais de gestion locative, et assurances.
Quel cash-flow mensuel puis-je espérer obtenir ?
Un cash-flow positif est essentiel pour couvrir les coûts et générer des revenus supplémentaires. Il assure que votre investissement est financièrement viable à long terme.
Ce qu’il faut considérer : Revenus locatifs potentiels, charges mensuelles (mensualité de prêt, entretien, taxes, etc.), et périodes de vacance locative.
Quels sont les risques financiers associés à cet investissement et comment les gérer ?
Identifier et planifier la gestion des risques financiers permet de protéger votre investissement contre les imprévus.
Ce qu’il faut considérer : Risques de vacance locative, baisse des loyers, coûts de réparation imprévus, hausse des taux d’intérêt, et prévoir des assurances adéquates et un fonds de réserve pour les urgences.
Vous souhaitez investir 1000 euros et vous vous demandez si l’immobilier est une bonne option ? Découvrez notre article détaillé et l’avis de nos experts immobiliers : Investir 1000 euros de manière rentable ? On vous explique !
Quels sont vos objectifs d’investissement ?
Long terme ? Court terme ? Gestion administrative ? Apport ?
Choisir le bon type de bien immobilier en fonction de vos objectifs. Nous vous invitons à étudier votre profil d’investisseur en vous référant à la première partie de ce guide !
Comment sélectionner le bon bien immobilier ?
On ne choisit pas un bien immobilier locatif comme une résidence principale ! Un projet immobilier destiné à la location doit être pensé pour correspondre à un public cible et dans une zone précise. Par exemple : un appartement pour un couple de jeunes actifs dans une grande ville où la tension locative est forte, une résidence étudiante dans une ville qui abrite de nombreuses universités et écoles supérieures, un ehpad dans une région où le nombre de retraités est élevé, un T2 proche des transports en commun… Cela réduit le risque de vacance et de loyers impayés.
L’exception : Si vous avez un projet immobilier saisonnier dans une zone touristique et que vous souhaitez occuper ce bien une partie de l’année, il faut bien entendu qu’il vous plaise !
Choisir le bon bien immobilier nécessite du flair et des connaissances en économie, de plus qu’une bonne connaissance du marché immobilier indispensable pour faire les bons paris. Le choix du bien s’inscrit dans une certaine stratégie immobilière définie en fonction de votre profil d’investisseur, elle n’est donc pas immuable.
J’ai trouvé mon bien idéal ! Financement de l’investissement immobilier
Choisir le bon type de prêt, préparer un dossier solide, bien négocier avec les banques et calculer soigneusement l’apport et les mensualités sont essentiels pour réussir votre investissement immobilier. Il n’est donc pas accessible à tout le monde d’investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial, mais des solutions émergent sur le marché ces dernières années pour permettre à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans passer par la case banque.
L'avis d'expert Pour un premier investissement, laisser des experts sélectionner les biens pour vous est une option intéressante ! C'est le cas du crowdfunding ou du fractionnement immobilier. Part d'Appart apporte un grand soin à sélectionner des biens avec un haut potentiel de rendement. Il permet aussi d'investir à moindre apport et d'éviter la case emprunt : pas de dossier à constituer, pas de revenus à justifier… Une nouvelle façon d'investir qui n'a pas fini de faire parler d'elle en raison des taux d'emprunts en hausse ces dernières années.
Aspects juridiques et administratifs
La gestion locative implique de trouver des locataires fiables, de rédiger et de gérer les baux, ainsi que de collecter les loyers. L’entretien et les rénovations régulières du bien sont essentiels pour maintenir sa valeur et satisfaire les locataires. Entretenir de bonnes relations avec les locataires est crucial pour minimiser les conflits et assurer une occupation stable.
D’un point de vue fiscal, les propriétaires doivent payer des impôts fonciers et déclarer les revenus locatifs.
Comment gérer les risques ?
Entre investissement rentable et gouffre financier, il n’y a qu’un pas ! Mieux vaut savoir dans quoi on se lance et être capable de déceler les frais cachés avant l’achat.
Les risques principaux incluent la vacance locative, les dégradations et les fluctuations du marché. Les stratégies de gestion des risques comprennent la sélection rigoureuse des locataires, l’entretien régulier des biens et la souscription d’assurances habitation pour se protéger contre les imprévus. Diversifier les investissements et rester informé des tendances du marché peut également aider à atténuer les risques.
Des risques quasi inexistants avec Part d’Appart ! Les revenus sont sécurisés car proviennent des loyers nets encaissés.
Notre partenaire, grâce à son expertise de plus de 35 ans, est couvert par les meilleures garanties locatives* du marché pour assurer l’encaissement des loyers.
- En cas d’impayés, l’assurance couvre le loyer à 100% dans la limite de 90000€
- En cas de détériorations immobilières, dans la limite de 10000€
- En cas de litige juridique, dans la limite de 6000€
- En cas de vacance locative, jusqu’à 6 mois d’absence de locataire avec un mois de franchise
*Si ce n’est pas le cas, Part d’Appart propose uniquement des biens sous bail commercial ce qui permet de reverser des loyers, quoi qu’il en coûte.