L’investissement immobilier dans les EHPAD ou les maisons de retraite gagne en popularité ces dernières années. Et pour cause, ce type d’investissement est particulièrement attractif à l’heure où nous sommes confrontés à un enjeu majeur : le vieillissement de la population. La demande pour des structures d’hébergement adaptées aux personnes âgées ne cesse d’augmenter.
Mais est-ce vraiment un placement rentable ?
Explorons les raisons d’investir dans une chambre en EHPAD ou une maison de retraite.
Pourquoi investir dans une maison de retraite ou un EHPAD ?
Avec l’augmentation du nombre de personnes âgées en perte d’autonomie, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) jouent un rôle essentiel. En France, la proportion de seniors de plus de 60 ans augmente chaque année, et la demande en hébergements adaptés, tels que les EHPAD ou les résidences services seniors, suit naturellement cette tendance.
Un besoin croissant (Chiffres INSEE 2023)
En 2023, la proportion de personnes âgées de 60 ans ou plus représente environ 25,7 % de la population française, une hausse constante liée au vieillissement des générations du baby-boom. Parmi elles, environ 7 % des personnes de 60 ans ou plus vivant à domicile sont en perte d’autonomie, tandis que ce chiffre augmente considérablement après 75 ans.
Le nombre de personnes âgées dépendantes devrait continuer à croître de manière significative dans les années à venir. On estime qu’en 2050, près de 4 millions de seniors seront en perte d'autonomie, soit 16,4 % des personnes âgées de 60 ans ou plus. Ce phénomène s'accentue également dans les établissements spécialisés comme les EHPAD, où la demande de lits ne cesse d'augmenter, avec une hausse de plus de 2 % par an du nombre de lits disponibles depuis 2009.
L’investissement locatif dans une chambre en EHPAD repose sur un modèle simple : vous achetez une ou plusieurs chambres dans un établissement et signez un bail commercial avec le gestionnaire de la structure. Ce dernier se charge de la gestion locative et vous garantit un loyer régulier, même si la chambre reste inoccupée pendant un certain temps.
Si vous débutez dans l’investissement immobilier, cet investissement « clé en main » peut être une excellente option. Pour mieux comprendre les bases de l’investissement immobilier, consultez notre guide pour débutants.
Avantages & opportunités de l’investissement en EHPAD
Les avantages fiscaux de l’investissement en EHPAD
C’est bien là le principal attrait de l’investissement en maison de retraite : investir en EHPAD offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs. Plusieurs dispositifs peuvent être mis en place pour optimiser votre rentabilité :
- Le dispositif Censi-Bouvard : ce programme permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant de l’investissement sur une période de 9 ans. De plus, l’investisseur peut récupérer la TVA sur l’acquisition du bien.
- Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : il offre la possibilité de percevoir des revenus locatifs avec une fiscalité allégée, notamment grâce à l’amortissement des biens meublés.
Mais les avantages fiscaux ne s’arrêtent pas là. En fonction de votre situation, vous pourriez aussi bénéficier du régime de la flat tax.
La gestion locative et le contrat de bail ultra facilité
L’un des grands avantages de l’investissement dans une chambre en EHPAD ou en maison de retraite : la gestion simplifiée. En tant que propriétaire, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de l’établissement. Ce contrat garantit des revenus réguliers pendant toute la durée du bail, généralement entre 9 et 12 ans. Le gestionnaire est également responsable de la gestion locative, ce qui signifie que vous n’avez pas à vous soucier des locataires ou de l’entretien de la chambre.
Cette sécurité est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui recherchent des revenus passifs sans avoir à gérer directement les aspects opérationnels. Si vous cherchez à en savoir plus sur les stratégies pour maximiser vos investissements immobiliers, notre article sur les meilleures stratégies d’investissement immobilier peut vous fournir des informations utiles.
Point d’attention : liquidités requises… mais des solutions existent !
L’achat direct d’une chambre en EHPAD nécessite souvent un apport personnel, d’autant plus que le prix d’une chambre peut varier entre 100 000 € et 200 000 € selon l’emplacement et l’établissement. Si vous disposez de liquidités suffisantes, vous pouvez financer une partie ou la totalité de l’achat sans recourir à un prêt bancaire. Cela peut être un avantage en termes de revenus nets, puisque vous ne payez pas d’intérêts sur un crédit.
Si vous n’avez pas d’argent disponible, il est possible de financer cet investissement par un crédit immobilier. Dans ce cas, les loyers versés par l’EHPAD ou l’opérateur de la maison de retraite, via le bail commercial, peuvent être utilisés pour rembourser partiellement ou totalement les mensualités du prêt. Cela rend l’investissement accessible même avec un apport réduit.
Autre alternative innovante : le crowdfunding et l’investissement fractionné
Il est désormais possible d’investir dans une chambre en EHPAD avec des montants plus modestes, souvent à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. Ces options permettent de répartir les investissements entre plusieurs personnes, réduisant ainsi le montant initial à fournir tout en accédant à des placements potentiellement intéressants. Cependant, il faut que la chambre ou le projet en question soit proposé par une plateforme de crowdfunding ou un spécialiste de l’immobilier fractionné.
Crowdfunding ou immobilier fractionné ? Nous vous avons détaillé les points forts et inconvénients de chaque type d’investissement dans cet article : Crowdfunding vs fractionnement.
Les critères de choix pour un investissement réussi
Avant d’acheter une chambre en EHPAD, il est crucial de bien évaluer certains critères pour maximiser la rentabilité de votre investissement. Tout d’abord, il est essentiel de choisir un établissement bien situé, dans une zone où la demande pour les hébergements pour personnes âgées est forte. Les résidences services seniors et les EHPAD situés dans des régions où la population est vieillissante offrent souvent de meilleurs rendements.
De plus, il est important de s’assurer que le gestionnaire de l’établissement dispose d’une solide réputation. La qualité de la gestion impacte directement vos revenus locatifs et la pérennité de l’établissement. Renseignez-vous bien sur les prestataires de gestion locative.
L’Agence Régionale de Santé (ARS) joue également un rôle clé en veillant à la bonne gestion des maisons de retraite médicalisées et des EHPAD, en s’assurant que ces établissements respectent les normes nécessaires à une prise en charge de qualité. Assurez-vous quand même que l’établissement respecte les normes définies dans son cahier des charges, notamment en matière de répartition des responsabilités et de la prise en charge des frais d’entretien.
Est-ce le bon investissement pour vous ?
Comme pour tout investissement, l’investissement en EHPAD comporte des risques. Bien qu’il assure une grande sécurité via les baux commerciaux, il n’est pas sans inconvénients. Par exemple, la revente d’une chambre en EHPAD peut être plus complexe que celle d’un bien immobilier traditionnel. Ce type d’investissement est davantage orienté vers la génération de revenus réguliers que la réalisation d’une plus-value à la revente.
Si vous disposez d’un budget et souhaitez explorer d’autres opportunités, vous pouvez consulter notre guide pour investir 1000 euros de manière rentable ou découvrir comment investir 30 000 euros avec une bonne rentabilité.
Investir dans une chambre en EHPAD ou en maison de retraite offre un moyen sûr de percevoir des revenus passifs réguliers tout en profitant des nombreux avantages fiscaux disponibles. Si vous êtes intéressé par un investissement immobilier stable et sécurisé, ce type de placement peut être une excellente option, à condition de bien choisir l’établissement et le gestionnaire.
Dans la même veine, les résidences étudiantes sont aussi prometteuses. Tout comme les EHPAD, ces résidences répondent à une demande structurelle forte, notamment en raison de l’augmentation continue du nombre d’étudiants en France.
Investir dans une résidence étudiante permet d’accéder à des rendements intéressants, souvent comparables à ceux des EHPAD, avec des garanties similaires en termes de bail commercial et de gestion locative. De plus, les résidences étudiantes sont souvent situées dans des villes dynamiques où la demande locative est élevée, ce qui assure un taux de remplissage stable.
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Part d'Appart propose du fractionnement immobilier sur des biens patrimoniaux.
- Avec nous, si des travaux sont nécessaires durant l'exploitation du bien, nous lissons son montant dans les charges mensuelles et redistribuons moins de loyers jusqu'à remboursement de ces frais.
- Pas de risque d'impayés, puisque nous proposons soit une assurance impayés, soit nous achetons par bail commercial, ce qui implique une redistribution obligatoire des loyers.- Pas de vacance locative non plus : nous choisissons des biens uniquement dans des villes où la tension locative est élevée pour réduire à néant les risques de vacance.