Investir en résidence étudiante, vous y aviez déjà pensé ?
En 2023, le secteur immobilier a enregistré une hausse moyenne des prix de l’immobilier résidentiel de 6,5% en France, avec des pics atteignant 10% dans certaines grandes villes comme Paris et Lyon. Cette flambée des prix rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile, incitant les investisseurs à explorer des niches plus spécifiques telles que les résidences de services pour étudiants et logements étudiants.
Une offre innovante face à un marché immobilier perturbé
Le marché immobilier connaît depuis plusieurs années de profondes mutations, obligeant investisseurs et particuliers à penser différemment leurs investissements. L’occasion aussi de découvrir de nouveaux types d’investissement innovants et adaptés aux nouveaux besoins.
Les résidences étudiantes représentent une réponse innovante à la demande croissante de logements adaptés aux jeunes en formation. Selon les données de l’Observatoire de la Vie Étudiante (OVE), la France comptait environ 2,7 millions d’étudiants en 2022, un chiffre en constante augmentation.
Plus d’étudiants, de moins en moins de logements
Cependant, le nombre de logements disponibles ne suit pas cette courbe ascendante, créant un déséquilibre entre l’offre et la demande. En effet, l’augmentation du nombre d’étudiants internationaux, qui a progressé de 4% en 2023, exacerbe encore cette tension sur le marché locatif étudiant.
Face à cette situation, les résidences étudiantes apparaissent comme une opportunité intéressante pour les investisseurs. Elles combinent un fort potentiel de rendement locatif, avec des taux d’occupation souvent proches de 100%, et une stabilité due à des baux généralement signés pour une durée minimale de neuf mois. Parfois, ces résidences sont aussi exploitées sous un bail commercial, garantissant une gestion simplifiée et une régularité dans les paiements des loyers.
Toutefois, comme tout investissement, les résidences de services étudiantes comportent des risques. Le marché peut être influencé par des facteurs variés, tels que les politiques publiques en matière d’enseignement supérieur ou les évolutions démographiques.
Les avantages de l’investissement en résidence étudiante
Une demande locative soutenue et constante
Le marché des résidences étudiantes bénéficie d’une demande constante et en augmentation. Avec plus de 2,7 millions d’étudiants en France et une croissance continue de ce nombre, notamment en raison de l’attractivité des universités françaises pour les étudiants internationaux, le taux d’occupation des résidences étudiantes reste élevé. Cette demande soutenue assure aux investisseurs un flux de revenus locatifs régulier et stable.
Un rendement locatif attractif
Les résidences étudiantes offrent souvent des rendements locatifs supérieurs à ceux des logements traditionnels. En moyenne, les rendements bruts se situent entre 4% et 6%, grâce à des loyers élevés proportionnellement à la surface des logements. De plus, la durée des baux est généralement alignée sur l’année universitaire, minimisant les périodes de vacance locative.
Part d'Appart lance un tout nouveau projet d'investissement locatif en résidence étudiante à la rentré 2024 : Le Factory
Il s'agit d'un logement étudiant situé au centre de Lyon, 2ème ville étudiante de France avec ses 180 000 étudiants et 9 campus universitaires. En plein coeur du 8ème arrondissement, à moins de 5 km des quartiers de la part Dieu, de Confluence et de la Presqu’île, le projet compte 53 appartements de type T1. Et c'est un rendement de 7% qui est annoncé…
La fiscalité avantageuse d’un logement étudiant
Investir dans une résidence étudiante permet de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Des dispositifs qui offrent des réductions d’impôts significatives et la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat pour une rentabilité nette de l’investissement encore meilleure.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal français permettant aux particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’ils investissent dans des biens immobiliers destinés à la location. Ce statut s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Il permet de réduire le bénéfice imposable grâce à l’amortissement comptable de la location meublée. Les investisseurs peuvent également déduire un large éventail de charges des revenus locatifs, incluant les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les travaux d’entretien et les taxes foncières. En cas d’achat d’un bien neuf, la TVA peut être récupérée sous certaines conditions.
Le statut LMNP offre deux régimes fiscaux avantageux : le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, et le régime réel simplifié, qui permet une déduction complète des charges et de l’amortissement, maximisant ainsi les avantages fiscaux pour les investissements avec des charges élevées.
Le Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est un régime fiscal français qui vise à encourager l’investissement dans les résidences meublées avec services, telles que les résidences étudiantes, les résidences seniors, ou les résidences de tourisme. Ce dispositif offre plusieurs avantages fiscaux pour les investisseurs.
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du bien immobilier, répartie sur neuf ans, et de récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition de conserver le bien en location pendant au moins 20 ans. De plus, il simplifie la gestion des biens grâce à des baux commerciaux avec des sociétés spécialisées, garantissant des revenus locatifs réguliers et sécurisés.
Une gestion du logement simplifiée
Les résidences étudiantes sont souvent gérées par des sociétés spécialisées qui s’occupent de la gestion locative, de l’entretien et des relations avec les locataires. Cette gestion déléguée permet aux investisseurs de s’engager dans ce type de projet sans avoir à se préoccuper des tâches administratives et techniques quotidiennes. C’est l’investissement locatif passif idéal.
Investir en résidence étudiante pour diversifier son portefeuille immobilier
Contrairement aux biens résidentiels classiques ou aux bureaux, les résidences étudiantes sont moins sensibles aux cycles économiques car la demande étudiante est moins impactée par les fluctuations du marché immobilier ou les crises économiques. Investir en résidence étudiante offre ainsi une certaine résilience.
Les résidences étudiantes, souvent situées à proximité des universités et des grandes écoles, bénéficient de l’attractivité des quartiers étudiants. Ces zones sont en constante évolution, avec des infrastructures et des services adaptés aux besoins des étudiants. Cette dynamique contribue à la valorisation du bien immobilier sur le long terme, offrant des perspectives de plus-value intéressantes pour les investisseurs.
Mais quelques contraintes à prendre en compte
Choisir la bonne société pour la gestion locative
Un mauvais gestionnaire peut entraîner des problèmes de rentabilité, de vacance locative ou de maintenance des équipements.
De plus, les frais de gestion des résidences étudiantes peuvent être élevés, ce qui limite la rentabilité nette de l’investissement. Ces frais couvrent la gestion locative, l’entretien, et les services offerts aux étudiants, mais peuvent représenter une part importante des revenus locatifs.
Part d'Apparta choisit de s'adosser à l'expertise d'un grand groupe immobilier pour la gestion des biens
Dès l’acquisition du bien, nous souscrirons à un mandat de gestion avec l’agence de gestion COSIALIS qui se chargera de la mise en location des biens ainsi que de la gestion locative (encaissement des fonds, gestion des locataires en place). La signature de ce mandat nous permet d’accéder aux meilleures garanties locatives du marché :
- En cas d’impayés, l’assurance couvre le loyer à 100% dans la limite de 90 000€
- En cas de détériorations immobilières, dans la limite de 10 000€
- En cas de litige juridique, dans la limite de 6 000€
- En cas de vacance locative, jusqu’à 6 mois d’absence de locataire avec un mois de franchise
Dépendance à la demande étudiante
La rentabilité de l’investissement dépend fortement de la demande étudiante. Des fluctuations dans le nombre d’étudiants ou des changements dans les politiques d’éducation peuvent impacter négativement l’occupation et les revenus locatifs.
Risque de dévalorisation
Les résidences étudiantes peuvent être sujettes à une dévalorisation plus rapide que d’autres types de biens immobiliers, surtout si elles ne sont pas bien entretenues ou si la demande étudiante diminue dans la région, ce qui peut affecter la valeur de revente du bien. Il faut privilégier des logements meublés proches des transports en commun et des établissements d’enseignement supérieur, encore mieux si les résidences possèdent des services tels que salles de sport, buanderies ou places de parking.
Des risques minimes dans le cas de l'investissement Part d'Appart, puisque nous choisissons des projets uniquement dans les villes ou centres-villes où la tension locative est très forte. Découvrez notre nouveau projet de résidence étudiante en détail pour être prêts à investir dès le lancement !
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